가치탐구생활

금융회사에서 주택담보대출을

얼마나 빌려줄지 정하는 기준이예요

LTV는 Loan(대출) To Value(가치)의 약자예요

담보인정비율이라 해요

LTV가 70%라는 말은

국토교통부 실거래 공개시스템이나

KB부동산 시세 평균의

70%를 대출해 준다는 말이예요.

그러나, 위 국토부 실가 등은

실제 시세보다 낮은 경향이 있어

생각보다 대출이 덜 나올 수 있어요.

그러나

부동산 경매에서는

위 국토부 실가 등이 아닌

경매감정가를 기준으로 대출해 주고 있구요

경매감정가는

실제 시세보다 높은 경향이 있어

대출이 생각보다 많이 나올 수 있어요.

이렇게

매매보다는 경매방식의 대출이 커 유리하므로

아파트를 매매로 사지 않고

제 값주고 경매로 사는 사람도 있어요

아울러, 일반가계 대출이 아닌

임대사업자를 활용하여 대출을 받으면

LTV에서 훨씬 유리해요

아래는 19.12.16. 대책에서

LTV 관련 언급사항이예요

집값 상승을 견인하는

고가아파트의 대출을 축소하여

집값을 잡겠다는 것이 요지예요

구체적으로

시가 15억원 초과 아파트는

2019.12.17.부터

LTV와 무관하게 대출을 안해주고

9억원 초과주택은 

2019.12.23.부터

9억원 초과부분에 대해

LTV를 40→20%로 낮추어

대출을 축소한다는 내용이예요.

향후는 현금 등 금융자산이 많은 사람만

고가 아파트를 매입할 수 있게 되겠네요

수요측면에서

대출제한으로

매수자가 적어지고

공급측면에서

경제가 안 좋아져

다주택자 소득이 줄거나

이자율이 높아져

이자부담이 커지거나

수도권 주택공급이 늘어나

급매물이 출현하면

가격이 하락할 가능성도 있겠네요

이상 LTV에 대해 알아보았습니다.

주식과 부동산은 위험자산으로 분류되고

금과 달러, 엔화, 국공채 등은 안전자산이라고 분류되요

위험자산이라는 것은 원본손실 위험이 크다는 것

예를 들어

주식은 회사가 망할 위험

부동산은 공실, 사용규제, 자연재해 등

채권은 채무불이행

예금은 금융기관 파산
(저축은행 사태, 단, 5,000만원은 법으로 원금 보장)

현금은 물가상승(인플레이션)으로 인한 구매력 하락

위험이 되겠지요

하지만, 안전자산은

경제위기 때 오히려 가격이 상승하고

원본손실 위험이 거의 없습니다.

전문가들은 위기에 대비하여

자신의 자산 중에 안전자산 비중을 

경제상황에 따라 

늘렸다 줄였다 하는 것을 추천하는데요

분명한 것은 위험자산에 투자하지 않고서는

절대 경제적 자유를 얻을 수 없다는 점입니다.

그럼 위험자산의 대표인

주식과 부동산 투자의 장단점을 알아보아

자신에게 맞는 투자대상을 찾아보도록 해요

가. 재산세 등 보유세를 내지 않는다.

나. 급전이 필요할경우 환가가 용이하다.

다. 소액으로 투자가 가능하다.

라. 특정 사업. 지역. 국가의 전망이 안 좋을경우 갈아타기 용이하여 유연하게 대응이 가능하다.

마. 스마트폰 등으로 거래가 쉽다.

가. 가격 변동성이 심하고 매일 가격을 확인할 수 있어 심리적으로 불안하여 장기보유 이익을 얻기 어렵다.

나. 상장폐지 되면 휴지조각이 된다.

다. 가격변동에 영향을 미치는 변수(경제상황, 경영진, 단기 수급, 정치 등)가 많다.

라. 본인이 사장이 아니므로 성패를 남(경영진, 경쟁자)에 의지해야 한다

마. 재무제표를 읽고 회사 경영상황을 파악해야 해 가치파악에 고도의 전문지식이 필요하다.

바. 자본의 규모가 크고 정보가 많은 국민연금 등 기관투자자 및 외국인 투자자와 경쟁해야 한다.

가. 본인이 사장이므로 성패가 본인에게 달려있다. 즉, 본인이 통제가 가능하다. 사업의 일종

나. 가격변동이 적고 파악하기도 어려워 마음이 편하다.

다. 매매가 어려워 장기보유 이익을 얻을 가능성이 높다.

라. 임차 수요가 많을경우 세금 등 부담을 임차인에게 전가시킬수 있다.

마. 생활에서 공부가 되므로 이해하기 쉽다.

바. 지역별, 물건별 특성이 다르고 투자규모가 주식보다 상대적으로 작아 기관투자자나 외국인투자자가 접근하지 않으므로 개인들끼리 공정한 경쟁을 할 수 있다.

사. 투자에 실패할 경우 본인이 살거나 장사를 하거나 농사를 짓는 등 활용이 가능하다.

1. 태풍 홍수 등 자연재해 피해 가능성이 있고 보험에 가입하면 보험료가 나간다.

2. 건물의 경우 시간이 지나면 노후화된다. 즉 감가상각비가 든다. 새로 건설해야 한다

3. 고액의 자금이 필요하다. 대출이 수반되어 이자비용이 발생한다

4. 양도차익에 세금이 높다. 보유할때도 재산세 종합부동산세 등 세금을 내야한다.

5. 거래가 어려워 회사 이전. 기숙사 신축 등 악재에 유연하게 대응하기 어렵다.

6. 현재 부동산에 투자금이 많이 몰려있어 투자금이 빠지면 위험하다.

7. 인구감소, 4차 산업혁명 등에 따른 제조업 고용감소 등으로 주택수요. 토지수요가 줄어들 가능성이 있다.

시간이 있는 돈이

가장 힘이 센 돈이라 합니다.

어떤 투자대상이든

종자돈을 마련하여

시간을 두고

관심을 갖고 꾸준히 공부하면서

경험을 쌓아 간다면

좋은 결실을 얻을 수 있다고 생각해요

여러분 하루빨리

경제적 자유를 얻으시길 바랍니다.

통상 주식시장에서 주식거래를 하면

세금은 주식을 매도할 때

증권거래세(매도가액의 0.25%)만

납부하면 되는데요

(매수 시는 미납부)

주식을 많이 갖고 있는 주주라면

증권거래세 외에도

양도소득세를 내야 합니다.

세법에서는 이들을 대주주라 하는데요

우리가 통상 생각하는 대주주(최대주주)와는 

개념이 다릅니다.

아래 기준을 보시면 아시겠지만

대주주라기 보다는 고액 주주예요

이번 글에서는

본인이 세법에서 이야기하는

대주주인지 알아보고

만일 대주주에 해당된다면

주식 양도일이 속하는 반기(半期)의 말일부터

2개월이내에

양도소득세를 신고, 납부하여

미신고, 미납부에 따라

추가적인 가산세를

부담하는 일이 없도록 해요

세법상 대주주에 해당하는지

판단기준은

소득세법 시행령 제157조에서 

규정하고 있는데요

이를 정리하면 다음과 같아요

세법상 2019.12.31. 결제일을 기준으로 판단해요

매매일로는 2019.12.26. 기준

(주주명부 폐쇄일, 12.27.은 배당락)이예요

그러나, 2019.12.27. 이후 주식을 매수하여

위 기준에 해당하는 경우에는

그 매수에 따른 결제일(T+2)일 이후

주식을 양도하는 경우

양도소득세를 납부하여야 합니다.

아래의 소유주식 비율 기준이나

시가총액 기준 어느 하나라도

본인과 가족 등을 합산하여 

아래의 기준을 넘으면

양도소득세를 납부해야 해요

여기서, 시가총액은 연도말(19.12.31.) 기준

최종시세가액으로 계산하는데요

(국세청 상속증여세과-58, 2013.4.20.)

2019년은 2019.12.30.(오늘)이 폐장일이니

오늘의 최종시세로 계산하면 됩니다.

기준을 보니 시간이 갈 수록

양도소득세를 납부할 확률이 

커지겠네요

이러한 양도소득세 납부를 회피하려면

2019.12.26. 주식을 매도하면 되었을텐데요

이러한 점이 주가 하락의 원인이 되기도 합니다.

실제 코스피와 코스닥 시장의

12.26. 매매동향을 보면

여러요인이 있겠지만

12.26. 개인이 많이 매도한

사실을 알 수 있어요

양도소득세 납부 판단에

도움이 되셨나요?

여러분 모두 조속히

경제적 자유를 이루시길 

바랍니다.

'엠제이 드마코'의 책

부의 추월차선에서 소개하는

사업 성공의 조건들을

정리해 보았어요

멋진 아이디어는 큰 아이디어가 아니다

더 나은 아이디어다.

경쟁은 어디에나 있으므로

'더 잘하기'가 목표가 되어야 한다.

누군가가 무엇에 대해 불평한다면

그 지점을 해결하는데

기회가 있는 것이다.

실행은 승자와 패자를

아이디어로부터 분리시키는

훌륭한 도구다.

실행하는 사람만이

아이디어의 주인이다.

투자를 유치하기 위한

최고의 사업계획은

실행 실적이다.

사업으로 번 돈을 관리하려면

금융지식이 필요하다.

밑빠진 독에 물을 부어봐야

소용없는 일이다.

강연, 독서 등

끊임없는 공부로

이들에 대한 이해가 필요하다.

한명의 불만이 있다는 것은

유사한 사람이 10명 더 있다는 것이다.

모두를 만족시킬게 아니라

여러 불만 중 가치있는 것을 선정해서

문제를 해결하라.

단골고객의 입소문은 

비용없이 홍보효과를 거두는

무료 인적자원이다.

직원의 급료는 

사장이 아닌 

고객이 지급하는 것이다.

주주가 아닌 고객을 행복하게 하라

둘 중 한명의 기여가 낮음에도

수입이 동일하게 배분된다면

분노가 싹튼다.

오랜 결혼과 마찬가지로

성격, 시너지효과, 상호 보완적인 속성들에게

기댈 수 밖에 없다.

직원들은 사장의 고객서비스 철학을

공유해야 한다.

그러하지 못한 직원은 해고하라

열정적인 고객 서비스는

상품의 단점을 극복하게 한다.

그러나 직원들의 서비스가 형편 없다면

훌륭한 상품도 소용없다.

본인의 사업과 혁신에 우선 집중하되

부차적으로 경쟁자의 부족한 점을 발견해

사업을 차별화하라

도미노 피자의

'30분 안에 배달되지 않으면 무료'

볼보 자동차의 '안전성'이 그 예이다.

소비자의 혜택을 밝히고

그 혜택의 명확한 증거를 대라

증거는 예를 들어

"9kg을 감량하지 못하면

한푼도 내지 마세요!"

그리고, 말한 것은 확실히 지켜라.

역경이 존재하는 이유가 있습니다.

역경은 우리를 몰아내기 위해 

존재하는 것이 아닙니다.

역경은 우리가 무언가를

얼마나 간절히 원하는지

깨달을 수 있는 기회를 주기 위해

있는 것입니다.

그것을 충분히 간절히 원하지 않는 사람들에게

역경은 그만하라고 말합니다.

역경은 그런 사람들을

단념하도록 하기 위해 존재합니다.

카네기 멜런 대학의

랜디 포시 교수가 

말기 암 진단을 받고 나서

마지막 강의로 축복한 말

나는 직원들이 '사장님, 이건 안 됩니다'

라고 말하는 것을 자주 듣는다.

'왜 안 되느냐'고 물어보면

'1~2번 시도했다'

'3개월이나 해봤다'

'1~2가지 방법을 써봤다'며 

'안 된다'고 한다.

사람들이 안된다고 포기한 일이라도

내가 하면 60% 정도는 '된다'.

아니 정말 '됐다'.

나의 문제 해결 능력이 뛰어나다는 것이 아니라

1%의 가능성이라도 보이면

끈질기게 물고 늘어지는 근성 때문이었다.

남들이 1~2번 하다 말고 포기하는 일을

6~7번 시도하고

남들이 한 달 하고 포기한 것을

6~8개월 시도하니

그만큼 성공확률이 높은 것이다.

문제를 해결하겠다는 집념과

사소한 일 하나를 처리하는 데도

1만 가지 방법이 있다고 생각하는

마인드 때문에 가능한 일이었다.

김성오 의 

육일약국 갑시다. 에서

 
남아프리카공화국 최초의 흑인대통령이었던
넬슨만델라는

용기란 두려움이 없는것이 아니라
두려움을 이겨내는 것이라

했습니다

용기를 갖고
실패에 대한 두려움을 이겨낸다면
그리고 근성을 갖고
꾸준히 한다면

좋은일이 생기리라 믿습니다

미국 서부에 금 캐러 갈때

청바지를 판 사람이

금캐는 사람보다

돈을 가장 많이 벌었다지요

주식거래할 때도 마찬가지

매매차익, 배당수익을 위해

주식거래를 하지만

그 와중에 돈을 가장 많이 버는 곳 중의 하나가

증권사입니다.

요즘 증권사간 경쟁으로

거래수수료가 인하 중이예요

주요 증권사 수수료를 비교해보고

이익을 극대화 해보도록 해요

증권사 수수료는

주식을 매수할때 매도할때 각각

거래금액의 일정비율을

증권사에서 떼어 가는데요

거래금액이 커질수록

창구가 아닌

모바일이나 인터넷으로 거래할 수록

수수료가 작아진답니다.

부동산 중개수수료와 유사하지요

거래가 많아질수록

수수료 금액도 커지므로

자주 거래하는 것보다

워레버핏과 같은

가치투자, 장기투자가

수수료 관점에서

우수한 면이 있습니다.

증권사별로 비교하면 다음과 같습니다.

비교 편의를 위해

거래금액 1,000만원 미만, 모바일 거래를 가정했습니다.

(단위: %)

국내주식 1천만원을 매수하여

12백만원에 매도할 경우

증권사 수수료(0.14% 가정)만 

약 30,800원이네요

여기에 매도 시에만 붙는

증권거래세 0.25%(3만원)를 추가하면

총 비용은 6만원 입니다.

이런 거래를 1년에

10번만 해도

비용만 60만원이네요

국내주식은 무료 이벤트가 많아

참여하시면 수수료 부담이 없겠구요

미국주식의 경우 대신증권에서

이벤트를 하고 있으니

https://money2.creontrade.com/e5/Event/2019Creon_S3/Com_Creon_093_onlycreon/event_cmpc.aspx?boardseq=65&seq=1005&m=2204&p=9762&v=10174

개인적 생각으로는

글로벌 자산배분 차원에서

한국, 미국 두개 증권사 계좌로 운영하면 

좋을 듯 합니다.

이유는

달러는 안전자산이기 때문에

우리나라 경제가 안 좋을때

우리 주가가 하락하더라도

달러가치가 올라가

환차익이 발생하기 때문이지요

다른 증권사도 많으나

제가 주로 이용하는

증권사를 기준으로

작성해 보았습니다.

성투하세요~

올해 12월 26일은 

기업들이 배당금을 주는 기준일인데요

1년 중 이날 주식을 보유하고 있는 주주에게만

내년 4월경 배당금을 준답니다.

이 기준일 다음날인 오늘은

주가가 하락했는데요

이것을 배당락이라 합니다.

요즘 미국주식 투자가 많은 만큼

한국기업 KT&G와

미국기업 AT&T 사례를 통해

배당락의 의미,

양국의 차이점 등을 알아보아요

KT&G 는 배당금을 많이 주는데요

12.26.(기준일) 주가가 97,600원이었는데

12.27(배당락일) 94,300원으로

-3.38%가 하락했어요

즉, 3.38% 배당락이 발생했어요

그러면 왜 주가가 하락할까요?

12월 26일 배당금을 받을 수 있게된 주주들이

12.27일 주식을 팔기 때문이지요

그러면 왜 -3.38% 하락했을까요?

이는 올해(2019년) 4월 배당수익률이

+3.7%였던 점이 반영된

결과입니다.

예를 들어

KT&G 1주를 배당기준일인 12.26. 들고 있으면

내년 4월에 +3.7%(위 배당수익률)를 받을 것이고

다음날(12.27.) 위 -3.38% 하락한 가격에 팔아도

+0.32%(3.7%-3.38%)는 이익이지요

하지만, 주식거래 수수료가

매수와 매도 시 각각 (무료~0.2%) 수준

매도 시 증권거래세가 0.25%인 점을 감안하면

총 비용이 0.65%[0.2%×2회(매수,매도)+0.25%]이므로

이익이 나지 않게 됩니다.

(이익 +0.32% < 비용 -0.65%)

즉 이익이 나지 않게 될때까지

하락하는 것이지요

기업 사정이 안 좋으면

더 하락하는 경우도 있답니다.

시장은 이렇게 정확하네요

공짜가 없습니다. ^^

참고로

올해 4월 배당수익률(시가배당률) +3.7%는

어떻게 계산된 것인지 알아보아요

KT&G는 올해 4월 배당금을

1주당 4,000원을 주었는데요

배당기준일(2018.12.26) 주가가

1주당 105,500원 이었거든요

즉, 4,000원 배당금 주는 주식을

105,500원에 구매했으므로

배당수익률(시가배당률)이 3.7%

(4,000원/105,500원)가 됩니다.

요즘 시중은행 이자율이

1~2% 수준임을 감안하면

약 2배 이상이네요

그렇다고 무턱대고 

주식을 사면 안되구요

차트, 수급상황, 기업의 사업내용, 미래 전망 등을

철저히 분석하여

향후 기업이 돈을 잘 벌수 있고

현재 주가가 실제 가치보다

저렴한지 판단한 다음

대출없이 사는게 좋다고 합니다.

마치 아파트나 땅을 살 때

여러가지를 고려하는 것 처럼 말이지요

배당만 믿고 샀다가 

주가가 많이 하락하면

큰일이겠지요..ㅜㅠ

우리나라 기업은

배당을 대부분 1년에 1번(4월) 주는데 반해

미국은 1년에 4번(3개월마다) 주는 기업이 많아요

보다 주주 친화적이지요

아래는 미국 통신회사 AT&T 주식

배당금 지급현황이예요

배당수익률이 연간 5~6%라는 점이 놀라워요

배당락일인 2019.10.9. 현재

아래 그림의 주가를 보면

기준일인 전날보다

-1.15% 하락한 것을 알수 있어요

연간 배당수익률 +5.32%를

배당주는 횟수 4번으로 나누니

1회 배당수익률이 +1.33%이고

이와 유사하게 하락한 것을 알수 있어요

요즘 미국 주식시장이 좋다보니

다음날인 10.10.

다시 +1%가 회복되었네요

꿩먹고 알먹고 부럽습니다. ^^

이상 한국과 미국의

배당락에 대해 알아보았습니다.

열심히 공부해서

여러분 부자되세요~

삶은 선택의 연속이라 할 수 있어요

가벼운 일상의 선택

밥을 먹을까 빵을 먹을까?

오늘 쉴까? 일할까?

중요하고 어려운 선택들

이사할까 말까?

집을 살까? 전세로 살까?

회사를 계속 다닐까? 옮길까?

이러한 선택을 하는데 있어

유용한 두가지 도구를 소개할께요

아래 질문에 답해보면

선택에 따른 잠재적 위험을 파악하고

대안을 알게 해줘요

여러 선택지 중 어느것이 좋은지

본인의 선호를 알려줘요

아래는 예시입니다.

가. (판단요인) 결정에 필요한 요인들을 나열합니다.

나. (중요도) 각 요인의 중요도를 1~10까지 표시합니다.

다. (선택지) 전세 vs. 자가 등 선택사항을 기재합니다.

라. (등급) 선택사항, 사례에서 전세와 자가를 비교해 등급을 매깁니다.

마. (점수) 중요도와 등급을 곱해 점수를 계산합니다.

바. 합계점수가 높은 쪽을 선택합니다.

예시에서는 '자가'가 답이네요

아래 사이트에서는

이를 자동으로 계산해 줍니다.

http://www.helpmydecision.com/

위 도구들은 후회없는 선택을 하도록 도와주고

혹시 잘못된 선택을 하더라도

자신이 무엇을 소홀히 했는지 알게해 주어

향후 더 나은 선택을 하도록 돕습니다.

좋은 선택으로 행복하세요~