가치탐구생활

경매로 부동산을 낙찰받을 때

주거용 오피스텔(원룸)이 좋을까요?

아니면 빌라가 좋을까요?

물론 둘 중 싸게 낙찰받아서

비싸게 월세를 받는게 좋겠지만

오피스텔과 빌라의 특성으로 인해

각각의 장단점이 있는데요

이를 충분히 이해하고

낙찰받는 것이 좋을거 같아요

그래서 정리해 보았습니다.

먼저, 빌라 세입자들은

통상 3-4인 가족으로 이사가 적어요

그러나, 주거용 오피스텔 원룸 세입자들은 

주로 혼자사는 젊은 월급쟁이로

회사일로 임시 거주하기 때문에

이동이 잦아요.

독신 회사원이라 월세를 꼬박꼬박 잘낸다.

1. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 등 세금이 높다.

상가로 취득되어 낙찰가의 4.6%
(반면, 빌라는 1.1% 수준)

2. 대출이 상대적으로 불리하다.

경매 잔금대출 금리가 높고

대출금액도 적어요

3. 세입자의 잦은 이동에 따른 부작용

가. 부동산 비용 등이 많이 발생한다.

낮은 이사로

도배, 장판, 청소비 등도 덩달아 들어요

나. 공실률이 높아진다.

새로운 세입자가 없을 수 있다.
회사가 이전하는 경우도 있겠지요

4. 풀옵션 수리비가 든다.

건물은 그대로일지라도

세탁기, 냉장고 등이 풀옵션 가전이
시간이 지날수록 노후화되어
수리를 해주어야 겠지요.

경매 후 임대에 있어서는
오피스텔 원룸보다
빌라가 더 나을 수 있겠네요

반지상 씨 저서

"강남 아파트보다 반지하가 좋다" 에서

여러분도 빨리

저자와 같이

경제적 자유를 얻길 바래요

금융회사에서 주택담보대출을

얼마나 빌려줄지 정하는 기준이예요

LTV는 Loan(대출) To Value(가치)의 약자예요

담보인정비율이라 해요

LTV가 70%라는 말은

국토교통부 실거래 공개시스템이나

KB부동산 시세 평균의

70%를 대출해 준다는 말이예요.

그러나, 위 국토부 실가 등은

실제 시세보다 낮은 경향이 있어

생각보다 대출이 덜 나올 수 있어요.

그러나

부동산 경매에서는

위 국토부 실가 등이 아닌

경매감정가를 기준으로 대출해 주고 있구요

경매감정가는

실제 시세보다 높은 경향이 있어

대출이 생각보다 많이 나올 수 있어요.

이렇게

매매보다는 경매방식의 대출이 커 유리하므로

아파트를 매매로 사지 않고

제 값주고 경매로 사는 사람도 있어요

아울러, 일반가계 대출이 아닌

임대사업자를 활용하여 대출을 받으면

LTV에서 훨씬 유리해요

아래는 19.12.16. 대책에서

LTV 관련 언급사항이예요

집값 상승을 견인하는

고가아파트의 대출을 축소하여

집값을 잡겠다는 것이 요지예요

구체적으로

시가 15억원 초과 아파트는

2019.12.17.부터

LTV와 무관하게 대출을 안해주고

9억원 초과주택은 

2019.12.23.부터

9억원 초과부분에 대해

LTV를 40→20%로 낮추어

대출을 축소한다는 내용이예요.

향후는 현금 등 금융자산이 많은 사람만

고가 아파트를 매입할 수 있게 되겠네요

수요측면에서

대출제한으로

매수자가 적어지고

공급측면에서

경제가 안 좋아져

다주택자 소득이 줄거나

이자율이 높아져

이자부담이 커지거나

수도권 주택공급이 늘어나

급매물이 출현하면

가격이 하락할 가능성도 있겠네요

이상 LTV에 대해 알아보았습니다.