사람들은 당연히 오랜된 아파트보다는
새 아파트를 선호하는데요
환경 물질 우려는 있지만
주거를 편리하게 하는 기술,
새로운 자재와 인테리어 등이 접목되어
살기 좋기 때문일거예요
특히, 서울은 새로 아파트를 지을 땅이 없어
재개발은 힘들고
재건축이 많이 추진될텐데요
재건축 투자 시 고려해야 할 사항을 알아보고
투자 시 잘 체크해 보도록 해요
| 1. 남은 용적률이 많아 일반분양분을 많이 지을 수 있는가? |
가. 용적률이란?
일단 용적률은 땅 면적에 비해
몇 % 더 높게 건물을 쌓을수 있는지를 말합니다.
땅이 100㎡, 용적률 150%라면
건물 전체면적을 150㎡까지
지을 수 있는 것이지요
나. 무상지분율이란?
재건축을 하게 되면
건설사가 새 아파트 제공 시
조합원이 가진 대지지분의 일정비율을
무상으로 제공하는데요
이 걸 무상지분율이라 합니다.
예를 들어
조합원 소유 대지지분이 30㎡이고
무상지분율이 150%인 경우
건축면적 45㎡(30㎡×150%)까지
무상으로 받을 수 있어요
이 무상지분율은 건설사가 조합에 입찰하여
최고 무상지분율을 제시하는 건설사가
낙찰됩니다.
조합원은 무상지분율 외의 부분에 대해서는
추가분담금만 내고 분양받습니다.
다. 남은 용적률이 많아야 일반분양분도 많아져
그러면, 무상지분율이 크려면
어떤 요건이 충족되어야 할까요?
조합원 분양분 외에 용적율이 많이 남아
일반분양분이 많아야
건설사가 수익을 챙기고
나머지 부분을 무상지분율 형태로
조합원에게 혜택을 줄 수 있겠지요
예를 들어
기존 아파트가 용적률 200%로 지어져있고
해당지역이 2종 일반주거지역이라면
법상 용적률 제한이 150～250% 이하이므로
남은 용적률이 50%(250%-200%)예요
이렇게 남은 용적률 50% 부분에
일반분양분을 짓기 때문에
남은 용적률이 많아야
건설사의 사업성이 좋아져
무상지분률이 높아지게 되고
추가 분담금이 적게 나오며
투자하기 좋은 재건축아파트가 되는 것입니다.
<참고> 용도구역별 용적률
| 1종 일반주거지역(저층건물) | 2종 일반주거지역(일반 아파트) | 3종 일반주거지역(초고층건물) |
| 100~200% | 150~250% | 200~300% |
| 2. 대지지분이 많은가? |
대지지분이 많아야
무상으로 받을 수 있는 건축면적이 많아져
추가분담금이 적어요.
| 3. 일반분양분이 비싸게 팔릴 수 있을까? |
아무리 용적률이 많이 남아
일반분양분이 많아도
분양가가 높아야
건설사 수익도 많아지고
조합원 무상지분율도 높아질거예요
따라서 해당 아파트 입지가 좋아
일반분양분 분양가가 높게 형성될 수 있는지
점검해야겠습니다.
| 4. 조망권 확보가 될까? |
재건축으로 용적률이 높아져
한강 등 조망권이 확보된다면
새 아파트 로열층은 물론이고
전체 가격이 같이 상승할 가능성이 높아져요.
| 5. 통합 재건축이 가능할까? |
투자대상 단지가 작으나
옆 단지랑 같이 재건축하여
1,000세대 이상 대단지가 된다면
가치가 상승할 거예요
대단지는 주변에서 잘 보이고
편의시설, 학교 등
인프라 형성도 용이하기 때문이다.
| 6. 재건축 분위기가 퍼지고 있는가? |
옆 단지가 재건축을 하였거나
하고 있다면
이런 흐름에 편승하여
재건축을 할 가능성이 높으므로
고려해야 할 요소 중 하나입니다.
| 7. 가격이 싼가? |
부동산 활황기보다는
침체기 3~4년차 정도에 사야
보다 싸게 매입할 수 있어요.
재건축 이야기가 나온다면
이미 가격이 비쌀 것이므로
재건축 이야기가 나오지는 않으나
가능성이 있는 곳에 투자해야
싸게 매입이 가능해요
| 8. 임대수익률이 괜찮은가? |
재건축은 오랜 시일이 소요될 수 있기 때문에
자금부담 경감, 심리적 안정을 위해
임대수익률이 은행이자보다 높은 곳에
투자하면 좋아요
이상으로
재건축 투자시 고려할 사항에 대해
김원철 씨의 '부동산투자의 정석'을 읽고
정리해 보았어요
열심히 공부하여
잃지않는 투자를 하시기 바랍니다.
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